Рыночная оценка - это цена, по которой продавец, не обязанный продавать землю, продаст ее, а человек, не обязанный ее покупать, купит.
Президент Украины Виктор Ющенко ввел в действие антикризисное решение Совета национальной безопасности и обороны. Правительство обязано принять меры по безотлагательной отмене моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения, сообщает "20 минут".
Земля всегда была национальным богатством Украины. И не только сельскохозяйственная.
17 ноября 2008 г. в Виннице состоится земельный аукцион по продаже права аренды земельных участков. Пять свободных от застройки земельных участков планирует продать исполнительный комитет Винницкого городского совета. Общая площадь земли составляет 0,1578 га. Выставленные на аукционе земельные участки будут сданы в аренду под размещение торгово-посадочных комплексов. Период аренды составляет 10 лет.
Цена продажи
Рыночная оценка - это цена, по которой продавец, не обязанный продавать землю, продаст ее, а человек, не обязанный ее покупать, купит. Шутки в сторону, процедура проведения независимой оценки земельных участков трудоемка и ответственна. Стоимость услуг оценочных компаний составляет от 650 грн и выше в зависимости от площади, месторасположения, наличия незавершенного строительства.
Оценка земельного участка является непростой задачей и проводится в соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», Законом Украины «Об оценке земли» и Методикой экспертной денежной оценки земельных участков. Оценка земельных участков осуществляется следующими подходами: доходным (капитализации чистого дохода от использования земельного участка), сравнительным (сопоставление стоимости продажи подобных земельных участков), подход остатка земли (учет затрат на земельные улучшения).
Каждый из перечисленных подходов имеет свои особенности и специфику их использования.
При оценке земельных участков сравнительный (рыночный) метод является наиболее привлекательным, поскольку максимально ориентирован на конъюнктуру рынка. Трудности его использования, однако, заключаются в отсутствии развитого рынка земли, а также в недостаточно разработанных (существующих) поправках, влияющих на стоимость, при сопоставлении существующих продаж и отсутствии количественных значений корректирующих коэффициентов.
Доходный метод используется в том случае, если земельный участок приносит прибыль от хозяйственной деятельности или от сдачи ее в аренду отдельно от зданий и сооружений, т. е. стоимость участка отображает его способность приносить прибыль в будущем.
Подход остатка земли используется при оценке улучшенных земельных участков. Определение затрат на земельные участки, в этом случае, осуществляется на основании рыночной стоимости этих улучшений при условии наиболее эффективного использования земельного участка.
Денежная оценка
Согласно ст. 5 Закона «Об оценке земель» денежная оценка земли бывать двух видов – нормативная и экспертная.
Нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, государственной пошлины при наследовании и даровании земельных участков согласно с законом, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, а также при разработке показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель.
Экспертная денежная оценка земельных участков и прав на них проводится с целью определения стоимости объекта оценки. Экспертная денежная оценка земельных участков используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков и прав на них, кроме случаев, определенных этим Законом, а также другими законами.
Как видим, законодатель дал недостаточно ясное определение использования экспертной денежной оценки земли. То, что эта оценка используется при осуществлении гражданско-правовых сделок, понятно, а что означает «кроме случаев, определенных этим Законом, а также другими законами»? Как правило, приходится руководствоваться практическим опытом. Но закон все-таки содержит перечень случаев, когда проведение экспертной денежной оценки земли является необходимым. Документами, которые получает заказчик после проведения оценки, являются: отчет о проведении независимой оценки земельного участка с указанием названия объекта, цели оценки и даты, на которую проведена оценка, описанием земельного участка, планом и характеристикой земельного участка, анализом наиболее эффективного использования участка, обоснованием выбранных методов, расчетом стоимости участка, вывод эксперта о стоимости земельного участка.
Комментарий эксперта
Александр Мельничук, оценщик
- В практике сложилось так, что при заключении сделок по приобретению земельных участков нотариусы требуют предоставление вывода независимого эксперта относительно денежной оценки земельного участка, который является предметом сделки. Это требование вполне оправданно. При этом, однако, следует учесть, что оценку земельных участков могут проводить только те юридические лица, которые имеют лицензию на ведение хозяйственной деятельности по проведению землеоценочных работ, выданную Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам или Фондом государственного имущества Украины.
Документы, необходимые для оценки земельного участка
1. Государственный акт на право собственности 2. Паспорт собственника 3. Идентификационный код собственника 4. Информация о наличии построек, коммуникаций, сооружений и пр. (при наличии) 5. Нормативная оценка земельного участка (при наличии)
Примерная стоимость работ
* Земельный участок под застройку - от 500 * Отдельно выделенный земельный участок в черте города - от 650 * Земельный участок коммерческого использования - от 1500 * Частный дом в черте города - от 1400 * Частный дом за чертой города - от 1200
