Серед усіх власників земельних ділянок, саме власники паїв вважаються найбільш обмеженими в своїх правах на розпорядження особистими земельними наділами. Законодавство України не допускає купівлю-продаж або іншим способом відчуження цих земельних ділянок та зміну їх цільового призначення. Але пересічні громадяни не можуть зрозуміти, що ж це за така приватна власність, яку не можна навіть продати, адже в Конституції України чорним по білому прописано, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Та ніхто не може заперечити той факт, що все ж таки існують законні шляхи, за допомогою яких господарі земельних паїв знаходять спосіб повноцінно скористатися своїми правами. Не змогли б, просто так, як гриби, повиростати котеджні містечка та інші об’єкти інфраструктури на розпайованих землях, які колись належали колгоспам, сільськогосподарським кооперативам тощо.
Законодавство України залишило одну лазівку для бажаючих «продати» свій земельний наділ. Цією лазівкою є виведення земельного паю на вторинний ринок, для чого використовується договір міни, тобто обмін земельними ділянками. Після того, як власники земельних наділів оформили договір міни, вищенаведені обмеження щодо продажу та зміни цільового призначення паїв знімаються. Але, нажаль, більшість власників земельних наділів, що провели цю операцію, залишаючись без своїх паїв, отримають мізерну суму грошей і нікому непотрібну земельну ділянку. Таким чином, в минулому році у Житомирському районі було «продано» декілька паїв, які мали дуже вигідне місце розташування. Але простий власник отримав не більше 5 тис.грн за гектар свого наділу. Після проведення кількох процедур, спекулянт перепродав колишні паї якомусь земельному магнату і поповнив власний гаманець тисячами доларів.
Головною пропозицією для власників земельних паїв - є обмін їх кровно зароблених земель не з жадібними перекупниками, а з іншими власниками рівноцінних паїв, від чого у виграші залишаються обидві сторони. Після укладення договору міни, кожен отримає земельну ділянку великої площі та без вищезазначених обмежень. Ціна набутої земельної ділянки одразу зросте, крім того, в будь-який зручний момент її можна буде продати за належну суму грошей, не чекаючи пропозицій на жахливих умовах. Цією можливістю користуються скупники паїв, чому ж тоді не скористатись цим правом і Вам! До того ж, відповідно до останніх змін в законодавстві України, при укладанні договору міни нові державні акти робити не потрібно, що суттєво зекономить час та кошти. Підтвердженням Вашого права власності на обміняний пай буде сам договір міни.
Законодавство України дозволяє власникам земельних паїв надавати свої наділи в оренду. Але саме з орендою, часто виникає безліч проблем, зокрема, через несвоєчасність або відсутність орендної плати. Для уникнення цієї проблеми, варто звернути увагу на договір оренди землі, який укладається. Він має бути не власноруч складеним, а типовим, який затверджено Постановою КМУ №220 від 3.03.2004 року "Про затвердження типового договору оренди землі". В такому договорі передбачені всі істотні умови, що відповідають чинному законодавству. Крім того, для захисту свого права на своєчасне отримання орендної плати, при укладанні договору оренди землі, власнику паю варто знати, що його розірвання в односторонньому порядку допускається, якщо орендар не вносить плату за користування землею протягом трьох місяців підряд. Така норма передбачена статтею 782 Цивільного кодексу України. Ця умова значно спрощує процедуру розірвання договору оренди землі і не змушує власника паю шукати справедливості в суді.
Для підтвердження того, що розірвання договору оренди в односторонньому порядку відповідає вимогам чинного законодавства, господарю земельної ділянки необхідно подати до структурного підрозділу державного земельного кадастру пакет таких документів:
1. заява про реєстрацію припинення дії договору оренди землі;
2. власний екземпляр договору оренди землі;
3. документи, що свідчать про несплату грошей за оренду паю протягом трьох місяців підряд;
4. документ, який посвідчує, що орендар отримав повідомлення від власника земельного паю про припинення дії договору оренди землі.
Так, керуючись діючим законодавством, власники паїв змогли забрати свої земельні ділянки назад в сільськогосподарського товариства, що розташоване в Житомирському районі і передати їх в найм платоспроможним орендарям. Хоча, коли ці власники зверталися до керівництва аграрного підприємства, щоб повернути свою землю або отримати орендну плату, не знаючи законодавства, то отримували у відповідь або відмови, або пропозиції подати на них до суду.
Ще однією поширеною проблемою у власників паїв, які надають в оренду свої земельні ділянки, - є їх виснаження, що призводить до погіршення корисних властивостей земель. Орендарі, на відміну від власників, не піклуються про стан земельних наділів, якими тимчасово користуються, і можуть за кілька років, вирощуючи на них ріпак, або інші технічні культури, повернути господарю замість родючих чорноземів пісок. Тому, власникам земельних паїв необхідно знати, що після припинення дії договору, орендар має повернути їм земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він її одержав в оренду, а у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану, власник паю має право на відшкодування збитків. Розмір цих збитків визначається сторонами, або в судовому порядку, у випадку, коли згоди між власником і орендарем дійти неможливо.
Звичайно, в законодавстві України щодо паїв можна знайти ще безліч недоліків, через які виникають суперечності, але всі ці проблеми неможливо охопити в одній статті. Сподіваюсь, що викладений матеріал допоможе власникам паїв уникнути тих проблем, з якими вони зустрічаються в повсякденному житті, і почати використовувати власні земельні ділянки з більшою користю для себе.Андрій Барановський |
