Головна » 2008 » Листопад » 22 » СУПЕРФИЦИЙ — Право пользования чужим земельным участком для застройки
22:51
СУПЕРФИЦИЙ — Право пользования чужим земельным участком для застройки
Опубликовано в спецвыпуске к журнала «СТРОИТЕЛЬНЫЙ УЧЕТ» за октябрь 2008 года
http://www.msu.com.ua
Кроме проверенных и давно устоявшихся способов получения земельного участка под застройку существует относительно новый в отечественном гражданском и земельном законодательстве (хотя известный еще римскому праву) способ, заключающийся в оформлении такого вещного права на землю, как суперфиций.
Суперфицием является долгосрочное, отчуждаемое и наследуемое право пользования земельным участком, переданным платно или бесплатно лицу для строительства и эксплуатации на нем зданий и сооружений, на которые у последнего возникает право собственности.
Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее — ГК) и Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III (далее — ЗК) не содержат своего определения суперфиция. Вместе с тем в ст. 413 ГК есть норма, согласно которой собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий, причем это не приводит к прекращению права собственности лица на передаваемый участок. Само по себе право собственника предоставлять свою землю в пользование для застройки суперфицием не является, это лишь предпосылка для его возникновения.
Согласно ст. 1021 ЗК право пользования чужим земельным участком, предоставленным для застройки, то есть суперфиций, возникает на основании договора между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться данным земельным участком для таких нужд. Это право может возникать также на основании завещания. Кроме того, оно может быть самостоятельно отчуждено землепользователем в пользу любых третьих лиц или передано в порядке наследования (как по закону, так и по завещанию). Право пользования чужим земельным участком для застройки может быть установлено на определенный или неопределенный срок.
Однако установлено, что срок пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для застройки не может превышать 50 лет.
Собственник земельного участка, предоставленного для застройки, имеет право на получение платы за пользование им. Если на земельном участке построены промышленные объекты, договором может быть установлено право собственника земельного участка на получение доли от дохода землепользователя.
Собственник земельного участка имеет право владеть, пользоваться им в объеме, установленном договором с землепользователем. Переход права собственности к другому лицу не влияет на объем права собственника здания (сооружения) по пользованию земельным участком.
Права и обязанности землепользователя закреплены в ст. 415 ГК. Так, землепользователь имеет право пользования земельным участком в объеме, установленном договором, а также право собственности на здания (сооружения), построенные на земельном участке, переданном ему для застройки. Стоит отметить, что в отношении земель государственной и коммунальной собственности законодатель устанавливает ограничения относительно оборота прав суперфиция. Так, согласно ч. 3 ст. 1021 ЗК право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности не может быть отчуждено землепользователем другим лицам (кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения), внесено в уставный фонд, передано в залог.
Лицо, к которому перешло право собственности на здания (сооружения), приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущий собственник здания (сооружения).
Землепользователь обязан вносить плату за пользование земельным участком, предоставленным ему для застройки, а также другие платежи, установленные законом (ч. 4 ст. 415 ГК). Здесь следует отметить, что приведенная норма гражданского законодательства не имеет своего аналога в ЗК и поэтому вступает в определенное противоречие с ним. В частности, согласно ЗК (пп. «в» ч. 1 ст. 96) землепользователь платит либо земельный налог, либо арендную плату, при этом каких-либо других платежей за землю в нем не предусмотрено. Приведенная же норма ст. 415 ГК прямо указывает, что плата за пользование земельным участком, предоставленным для суперфиция, является отдельным платежом и не включает в себя ни арендную плату, ни земельный налог.
Скорее всего, на практике (и особенно при трактовке этого вопроса налоговыми органами) приоритет будет отдаваться нормам ГК, что приведет к необходимости для землепользователя отдельно оплачивать собственнику участка сумму за пользование им, а также дополнительно перечислять в бюджет установленные законодательством о плате за землю обязательные платежи. Возможен и другой подход: сумма платы за пользование чужим участком под застройку, согласованная сторонами, будет иметь компенсационный характер, в нее полностью или частично будет включена сумма земельного налога, подлежащего уплате собственником земельного участка.
Обращаем внимание на еще один важный момент: при предоставлении земельного участка в пользование с целью застройки необходимо, чтобы условия будущего строительства того или иного сооружения соответствовали целевому назначению этого участка (ч. 5 ст. 415 ГК).
Установление целевого назначения земель происходит путем их отнесения к той или иной категории и осуществляется на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями. Более подробно об этом будет идти речь в следующем разделе.
Право пользования земельным участком для застройки прекращается в случае (ч. 1 ст. 416 ГК, ч. 4 ст. 1021 ЗК):
объединения (совмещения) в одном лице собственника земельного участка и землепользователя;
истечения срока права пользования;
отказа землепользователя от права пользования;
неиспользования земельного участка для застройки в течение трех лет подряд.
Право пользования земельным участком для застройки может быть прекращено по решению суда в других случаях, установленных законом.
Возможные правовые последствия прекращения права пользования земельным участком описаны в ст. 417 ГК. В частности, в случае прекращения права пользования земельным участком, на котором было возведено здание (сооружение), собственник земельного участка и собственник этого здания (сооружения) определяют правовые последствия такого прекращения. В случае недостижения договоренности между ними собственник земельного участка имеет право требовать от собственника здания (сооружения) его сноса и приведения земельного участка в состояние, в котором оно было до предоставления его в пользование.
Если снос здания (сооружения), расположенного на земельном участке, запрещен законом (жилые дома, памятники истории и культуры и т. п.) или является нецелесообразным в связи с явным превышением стоимости здания (сооружения) по сравнению со стоимостью земельного участка, суд может с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком принять решение о выкупе собственником здания (сооружения) земельного участка, на котором оно расположено, или о выкупе собственником земельного участка здания (сооружения) либо определить условия пользования земельным участком собственником здания (сооружения) на новый срок.
К сожалению, приведенные выше нормы ГК и ЗК, в некоторой степени расширившие возможности получения земли под застройку, не закрепили процедуры реализации своих прав собственниками земли, землепользователями и другими заинтересованными лицами. Ни один из названных кодексов не содержит указаний на форму договора суперфиция, но поскольку он не может быть выполнен сторонами во время совершения, такой договор, очевидно, не должен заключаться в устной форме.
Нигде не говорится о необходимости нотариального удостоверения и государственной регистрации такого договора. Вместе с тем в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV право застройки земельного участка (суперфиций) подлежит обязательной государственной регистрации (см. абз. «ґ» пп. 2 ч. 1 ст. 4). При этом во Временном порядке ведения государственного реестра земель от 02.07.2003 г. № 174 (действие которого, кстати, на сегодняшний день приостановлено) вообще нет процедуры регистрации договоров суперфиция.
Таким образом, стороны, заключив договор суперфиция, сталкиваются с проблемой его легализации, поскольку, с одной стороны, информация относительно суперфиция должна быть подана регистратору, а с другой — такие сведения физически пока вносить некуда, не существует порядка такого внесения. В принципе, до утверждения Порядка ведения Реестра вещных прав сведения о заключенном договоре суперфиция могут вноситься в Государственный реестр земель, в раздел ограничений права собственности на землю (обременения земельного участка суперфицием). Иного варианта пока нет.
Бухгалтерский и налоговый учет – приведен в печатной версии журнала «СТРОИТЕЛЬНЫЙ УЧЕТ».
1 Некоторые специалисты придерживаются противоположного мнения, аргументируя свою позицию тем, что установление сервитута и суперфиция не приводит к передаче каких-либо вещных прав собственником земельного участка пользователю. Как мы указывали выше, это не так, и поэтому позиция о необложении НДС платы за установление сервитута и суперфиция, по нашему мнению, ошибочна.
