Земельная реформа в Украине началась, практически, с обретением страной независимости. В течение более полутора десятков лет все мы живем верой скорого и эффективного прорыва к реальным рыночным и, простите за неоригинальность, честным и прозрачным отношениям в земельной сфере. Инициатива правительства продавать земли государственной и коммунальной собственности исключительно на аукционах, озвученная в конце прошлого года, соответствовала задекларированному намерению не только внести солидный взнос в доходную часть бюджета, но и представлялась, как эффективный и единственный способ наведения порядка в сфере распределения государственных и коммунальных земель.
Напомню, действующие сегодня правила игры на первичном земельном рынке установлены после принятия закона о госбюджете на 2008 год. Этим документом были внесены изменения в значительное количество статей Земельного кодекса Украины, законов «Об аренде земли», «О приватизации государственного имущества» и в ряд других законодательных актов.
Однако намерение Кабмина одним махом разрубить узел накопившихся проблем вызвал скепсис в среде специалистов-земельщиков. Еще в начале этого года известные и уважаемые в профессиональном сообществе ученые, землеустроители-практики, представители бизнеса высказали сомнения в реальности выполнения заявленных планов. На круглом столе «Проблемные вопросы применения земельного законодательства в связи с принятием Закона Украины «О государственном бюджете на 2008 год», который состоялся в январе 2008 года, звучали предостережения о том, что нововведения приведут к обратному результату. Специалисты единодушно отмечали, что важные по своей сути и очень нужные нововведения не в достаточной степени подготовлены и, мягко говоря, несколько некорректны и неграмотны с юридической точки зрения, что неминуемо приведет к практическим проблемам. Среди таких проблем упоминалось отсутствие законодательно оформленного и единого для всей Украины порядка проведения земельных аукционов, полная неясность с лицензированием аукционной деятельности, неразрешенность вопросов отвода земель для добычи полезных ископаемых, строительства линейных объектов, продажи участков, торги по которым на конкурентной основе невозможны из-за специфики возводимого объекта и многих других.
Госкомзем не согласился с таким прогнозом и заверил страну в том, что планы реальны, и цели достижимы. Вскоре появилось правительственное постановление о порядке проведения земельных аукционов, проект которого был разработан в главном земельном ведомстве страны. Руководителей правительства не смутил тот факт, что Земельный кодекс требует законодательного установления порядка проведения земельных торгов, и, следовательно, постановление Кабмина не позволит окончательно легитимизировать продажу земли на открытых торгах. А если учесть, что с 1 января 2008 года приобрести свободные от застройки земельные участки государственной и коммунальной собственности можно исключительно на аукционах (юридически корректное проведение которых невозможно из-за недостаточности правовой базы), можно смело говорить об очередном «хотели, как лучше, получилось, как всегда». Президент Виктор Ющенко своим указом приостановил действие правительственного постановления, что было и логично, и разумно. Буквально через несколько дней Кабмин издал новую версию постановления о порядке проведения торгов, которое, в свою очередь, также было поддано критике главы государства, поскольку по сути своей ничего не меняло, а лишь демонстрировало твердость намерения выполнить предвыборные обещания.
А тем временем, города застыли в ожидании. Продажа и передача земли в аренду – важный источник поступлений в казну любого более или мене крупного населенного пункта страны, не говоря уже о больших городах. Робкие попытки провести земельный аукцион предприняли власти Львова, однако результат оказался нулевым. Сказались не только традиционная для столицы Галичины неадекватная цена за предлагаемые к продаже участки, но и неуверенность потенциальных покупателей в надежности такого приобретения. Ведь и раньше, по признанию генерального директора Государственной акционерной компании «Национальная сеть аукционных центров» Юрия Тараторина, у правоохранительных органов возникали вопросы к организаторам торгов из-за отсутствия у компании лицензии на проведение земельных аукционов. Сейчас же оснований для беседы со следователем стало больше. В качестве примера – скандальный аукцион, который состоялся в Харькове в конце февраля. Стражи порядка даже не стали дожидаться его окончания, а попытались устроить маски-шоу прямо в зале, где проходили торги. Повод все тот же – отсутствие лицензии у компании-аукционера, каковым являлся харьковский филиал государственного предприятия «Укрспецзем». Парадоксальность ситуации состоит в том, что ГП «Укрспецзем» входит в сферу управления Госкомзема, который, в свою очередь, и есть тот самый орган, на который возложена обязанность разработки лицензионных условий и, соответственно, выдачи лицензий на проведение земельных аукционов.
К слову, Госкомзем все-таки подготовил проект документа под названием «Лицензионные условия для осуществления хозяйственной деятельности по проведению работ по землеустройству, землеоценочных работ и земельных торгов» и утвердил его приказом № 56/35 от 14 мая 2008 года. Однако Министерство юстиции отказало Госкомзему в регистрации приказа, мотивировав свое решение тем, что до принятия закона о порядке проведения земельных торгов, разработка и утверждение лицензионных условий является преждевременной.
Тем не менее, руководство Госкомзема продолжало излучать оптимизм. На встречах с журналистами звучали суммы, которые были выручены от продажи земли через аукционы. Правда, на протяжении одного брифинга эти суммы почему-то менялись с сорока миллионов гривен до девяноста, которые через некоторое время превратились в неконкретные «очень много». Населенные пункты, в которых удалось получить такой солидный профит, тоже не назывались.
Попытки добыть суммированную статистику продаж земель государственной и коммунальной собственности за этот год из открытых источников ни к чему не привели. Сайты госучреждений хранят молчание по этому вопросу, а вэб-страницы городских и областных советов содержат списки участков, предполагаемых к продаже, но, как правило, без указания условий и даты проведения торгов.
В конце концов, выждав, пока руководство страны переключит свое внимание на другие проблемы, а тема земельных аукционов набьет оскомину у электората и постепенно отойдет на второй план, власти ряда крупных городов вернулись к старой схеме проведения торгов. В мэриях вспомнили об уже сданных в архив положениях о проведении земельных аукционах, утвержденных городскими советами. Эти положения не противоречат действующему законодательству, поскольку разработаны и приняты в рамках полномочий органов местного самоуправления. Вопрос лицензий тоже был решен довольно просто – компания-аукционер заключает договор о проведении аукциона с местным советом или отделением Фонда госимущества. Собственно, именно по такой схеме и проводились абсолютно все земельные аукционы на территории Украины вплоть до начала 2008 года.
Вернувшись на уже накатанную дорогу, местные власти, хоть и со скрипом, но сумели сдвинуть с места аукционную махину. И что характерно, не благодаря, а скорее вопреки, как сказали бы в советские времена, откровенно волюнтаристскому способу действий высших органов государственной власти. Ленты новостей информагентств стали наполняться информацией об успешных аукционах в Тернополе, Луцке, Днепропетровске, Львовской и Ровенской областях. О предстоящих этой осенью аукционах объявили Одесса, Сумы, Ужгород, Николаев, другие областные и районные центры Украины. Но проблема легитимности конкурентной продажи земли осталась. Как полагает главный консультант Комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений Верховной Рады Украины Николай Красник, проведение аукционной компанией земельных торгов на основании договора с органами местного самоуправления по своей сути является незаконным, потому что закон требует и лицензию, и законодательно установленный порядок проведения торгов.
Что же мы имеем в итоге? Добросовестный инвестор, уплативший за земельный участок цену, которая нередко превышает цены вторичного рынка, вынужден искать дополнительную страховку от возможного признания судом незаконности способа приобретения земли. Какую? Думаю, нет нужды рассказывать о «дружеских встречах без галстуков» с ответственными работниками разных уровней. В свою очередь, из-за отсутствия сбалансированной и полновесной (или хотя бы просто нормальной) правовой базы руководство городов постоянно находится под угрозой предъявления обвинений в нарушении закона, а заодно и в «дерибане» земель своих городов. А тут еще и очередная внеочередная избирательная компания с ее массовыми обещаниями решить все проблемы и наказать всех виновных. Как говорят в подобных случаях врачи, состояние тяжелое, но стабильное.
