 Рынок земли в Украине находится в неопределенном состоянии. Несмотря на разговоры чиновников о необходимости снятия/продления моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения, воз, как говорится, и ныне там.
Как известно, сегодня в Украине насчитывается порядка 10 тысяч земельных участков, которые фактически готовы к продаже на аукционе. Пока же эти участки в основной массе находятся в аренде или же просто простаивают. Да и сделать с ними тоже ничего нельзя, ведь без соответствующей законодательной базы поменять целевое назначение этих земель никак не получится.
Проверено опытом: о чем бы ни говорили наши народные избранники, рано или поздно их разговоры возвращаются к земельному вопросу. Не секрет, что специальное законодательство, которое должно регулировать отношения на земельном рынке (в частности, в вопросе купли-продажи земель сельхозназначения) народные депутаты не могут принять уже не первый год.
Продать с ограничениями
Очередная попытка была сделана весной этого года, когда в Верховной Раде был зарегистрирован законопроект, необходимый для отмены запрета на торговлю сельхозземлей. Согласно проекту закона, в течение 10 лет со дня покупки либо получения в аренду земельных участков нельзя менять его целевое назначение. Специалисты считают, что это положение тормозит развитие рынка. Правда, эксперты Института экономических исследований и политических консультаций придерживаются другого мнения: "Ограничение нецелевого использования особенно важно в контексте сбережения сельхозземли". Тем более что запрет (на 5-6 лет) изменения целевого назначения сельскохозяйственной земли — нормальная мировая практика.
Да и большинство чиновников против снятия. Так, Председатель Верховной Рады Арсений Яценюк выступил категорически против снятия моратория на продажу сельскохозяйственных земель без законодательного установления некоторых ограничений. По мнению спикера, необходимы три ограничения. В первую очередь, это запрет на право собственности на землю для иностранных компаний. Второе — исключительно целевое назначение земли для минимизации случаев, когда земли сельхозназначения переводят в земли другого назначения. Яценюк уверен, что за подобные нарушения должны быть предусмотрены жесткие санкции, вплоть до изъятия земельных участков из собственности.
Третий пункт — ограничение права собственности одного лица на количественное владение землей. То есть ограничение, когда один человек не может владеть землей более установленной законом площади. По мнению спикера, если такая норма не будет введена, то Украина повторит свой опыт в приватизации имущества, после которого "в стране появились олигархи".
Но, что бы не говорили и не планировали депутаты, последнее слово остается за главой государства. В его праве подписать или ветировать любую инициативу Верховной Рады. Так произошло и на этот раз. В Секретариате Президента внимательно проанализировали проект закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины". И, как отметил первый заместитель главы Секретариата Президента Украины Александр Шлапак, этот закон в целом решает проблемы урегулирования многочисленных правовых пробелов.
Но не обошлось и без замечаний. Главные замечания Секретариата Президента, по словам Шлапака, касаются попытки переделать на скорую руку Земельный кодекс. В частности, речь идет о повторной попытке монополизировать право продажи земель Госкомземом. Первая такая попытка была осуществлена принятием постановления правительства, предоставляющего ему исключительные права в процессе земельных торгов. Сегодня речь идет о землях запаса и лесохозяйственных землях, причем без особого различия между землями государственной и коммунальной собственности. Таким образом, по убеждению первого заместителя, "снова делается попытка нарушения прав общин, чего допустить нельзя".
Также, по его мнению, Кабинету Министров неправомерно предоставляется право принимать решения об исключениях при продаже земель или праве их аренды на аукционе. "Исключительно законом должны определяться случаи, когда земля продается вне аукциона", — заметил Шлапак. Кроме того, большое предостережение в Секретариате Президента вызывает фактическое снятие моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения без принятия необходимых законов: "О государственном земельном кадастре" и "О рынке земель" по согласованию с Комитетом Верховной Рады Украины по вопросам бюджета. "Глава государства — сторонник полного снятия моратория и включения земель сельскохозяйственного назначения в свободное обращение, но это требует необходимого правового регулирования. Делать это для отдельных субъектов, кто смог договориться с комитетом, — нерыночная практика, и мы будем возражать против такого подхода", — подчеркнул Шлапак. Вывод Секретариата Президента был направлен главе государства для принятия решения о подписании закона.
А Президент решил закон не подписывать. Наложил вето на Закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины" с требованием внести изменения в статьи о продаже и аренде земли. В то же время подчеркнул, что этот закон, принятый парламентом, — крайне важный и нужный. Вместе с тем Президент заметил: в этот необходимый и в целом хорошо подготовленный документ было внесено немало угрожающих интересам людей положений, которые касаются Земельного кодекса. Ющенко напомнил, что дважды приостанавливал постановления правительства о продаже земли, которые были приняты без учета интересов общин. По его словам, "поскольку такие попытки были остановлены, появились намерения протащить сомнительные решения через Государственный бюджет". Президент добавил, что настаивает на том, что правительство должно разработать закон, который отменяет мораторий на продажу земли и регулирует продажу земли, в том числе сельскохозяйственного назначения.
В результате, даже несмотря на ветирование закона и неопределенность в данном вопросе, Александр Шлапак позволил себе спрогнозировать, что мораторий на продажу земель сельхозназначения будет окончательно снят 1 января 2009 года. По его убеждению, такой шаг содействовал бы активизации установления рыночных отношений в земельной сфере. Параллельно с этим заместитель главы Секретариата Президента предложил иностранным инвесторам активно вкладывать средства в развитие украинского аграрного сектора и охарактеризовал его как один из наиболее перспективных. Напомним, в конце декабря 2007 года Верховная Рада продлила мораторий на продажу сельхозземли до законодательного урегулирования рынка земли, в частности, до вступления в силу законов "О Государственном земельном кадастре" и "О рынке земли".
Кому закон не помеха
Ситуация, которая сегодня сложилась на пока еще не существующем рынке сельхозземли, неоднозначная. Де-юре земля — пока еще не товар, и законодательством предусмотрена ответственность за незаконную продажу сельхозугодий. Де-факто — торговля землей ведется, причем в крупных масштабах. Возможным это стало опять же благодаря действующему законодательству, а точнее "дырах" в нем. Как минимум, участок разрешается передать по наследству либо через суд отдать за несуществующие долги. Но на самом деле вариантов намного больше.
Самые распространенные схемы обхода моратория на продажу земель
сельхозназначения:
- Заключение договора обмена земельных участков с последующим изменением целевого назначения. Заключение договора обмена земельного участка для ведения личного сельского хозяйства позволяет изменить его статус. После завершения сделки участок рассматривается как приобретенный по гражданско-правовому договору, а не как выделенный собственнику пая.
- Заключение договора займа без обеспечения. Землевладелец одалживает деньги у желающего получить его надел. После отказа погашать долги кредитор подает иск в суд. Поскольку мораторий не распространяется на случаи взыскания имущества должника, земля приобретается кредитором по мировому соглашению. Важно отметить формальную законность сделки.
- Дробление земельных участков, на которые распространяется мораторий. После раздела крупного земельного участка на несколько мелких собственник
получает государственные акты на совершенно новые земельные участки как
объекты прав. Следовательно, эти земельные участки не имеют привязки к
целевому назначению участка, в результате раздела которого они возникли.
- Включение земельного участка в границы населенного пункта. На основании решения сельсовета и внесения соответствующих изменений в градостроительную документацию земельные участки включаются в состав села или поселка. Вследствие этого изменяется их категория и целевое назначение.
- Изменение целевого назначения земли путем снятия плодородного слоя грунта. С земельного участка снимается слой плодородной почвы, после чего земля становится непригодной для сельхозиспользования. Далее землепользователь либо "полюбовно договаривается" с местными властями об изменении целевого назначения, либо выплачивает штраф и возмещает государству убытки на определенную чиновниками сумму. Ежегодный ущерб государства вследствие снятия плодородного слоя оценивается Госземинспекцией в 200-300 миллионов гривен.
- Аренда земельных участков на длительный срок. В этом случае договор аренды, во-первых, дает широкие права на пользование землей (арендодатель остается лишь формальным собственником), во-вторых, арендатор получает первоочередное право скупки земель в случае отмены моратория.
- Скупка хозяйств, арендующих крупные земельные участки. По сравнению с предыдущими схемами, требующими существенных временных затрат на отвод земли, скупка хозяйств позволяет наиболее оперативно оформить права на сельхозугодья.
Будущее есть?
Свою оценку происходящему на рынке дали эксперты. Так, Андрей Кошиль, президент Ассоциации "Земельный союз Украины", считает, что мораторий на продажу сельхозземель обходят благодаря пробелам и противоречиям в законодательстве. "Как правило, внешне все выглядит достаточно легитимно, но на самом деле в большинстве случаев продажа земли и смена ее целевого назначения противоречат требованиям Земельного кодекса", — отметил эксперт. Не добавляет оптимизма и Александр Бредихин, первый заместитель председателя Госинспекции по контролю и использованию земель Украины, который уверен, что из 33 млн га земель сельскохозяйственного назначения 77% уже находятся в частной собственности.
Для того чтобы вывести рынок земли на цивилизованный уровень, необходимо принять законы "О рынке земель" и "О Государственном земельном кадастре" и тем самым установить четкие правила игры, уверены специалисты. "Во-вторых, необходимо продолжить процесс инвентаризации земли. В-третьих, повысить статус Госземагенства. Говоря в целом, необходимо, наконец, разобраться, по каким правилам будет функционировать рынок", — добавил г-н Кошиль.
Напомним, закон о рынке земли "успешно" принимается уже который год. На сегодня активистов, авторов соответствующего законопроекта, набралось предостаточно: это и Кабмин, и группа депутатов разных фракций, а также депутат от НУ-НС Иван Заец. В предложенном документе, который так и не был принят (да и будет ли — неизвестно, эксперты не берутся прогнозировать развитие дальнейших событий), практически все полномочия по земельным вопросам делегируются Госкомзему, к тому же есть масса нарушений статей Земельного кодекса. Глава комитета ВР по вопросам аграрной политики и земельных отношений Николай Присяжнюк уверен, что Кабминовский законопроект абсолютно непрофессиональный и провокационный. А действия правительства в земельной сфере — просто разбалансированные популистские лозунги.
В свою очередь группа депутатов от Партии регионов подала в Верховную Раду законопроект, которым предлагается наделить Госкомзем правом временно приостанавливать работу предприятий-нарушителей и подавать иски в суды. Многие депутаты воспротивились инициативе, ссылаясь на то, что закон может спровоцировать еще больше злоупотреблений, если такие полномочия будут сосредоточены в одном органе.
Также в недрах Верховной Рады потерялся скандальный законопроект о внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно изменения целевого назначения сельскохозяйственных земель и усиления ответственности в сфере земельных отношений.
Безусловно, депутаты снова вернутся к вопросу регулирования земельного рынка, и примут наконец-то грамотные законы. Но на данном этапе важно помнить одно: необходимо максимально четко обозначить условия, на основании которых будет разрешена продажа сельхозземель. Формальная отмена моратория больших изменений не принесет, считают эксперты. Сегодня мораторий существует законодательно, но фактически тот, кто хочет заниматься куплей-продажей в его обход, делает это, и из-за нестыковок и противоречий в законодательстве незаконность подобных сделок доказать трудно.
Источник : http://www.mirkvartir.com.ua/
|
