Останнім часом дуже гостро постала проблема вилучення державою земельних ділянок із приватної власності громадян для державних потреб із відшкодуванням вартості ділянки. Причиною цього є розширення меж міст та необхідність будівництва нових об’єктів у зв’язку з проведенням Євро-2012.
Окрім того, державою за рішенням суду вилучаються землі у власників, які використовують їх не за цільовим призначенням. Така судова практика закріпилась зовсім недавно і викликає багато запитань щодо відповідності загальним принципам непорушності та захисту приватної власності.
Примусове вилучення земельних ділянок, які знаходяться у приватній власності, є за Конституцією України винятковим заходом, а згідно зі ст. 78 Земельного кодексу України виключне право володіти, використовувати та розпоряджатися земельною ділянкою має її власник.
Враховуючи викладене, примусове вилучення землі є інститутом досить неоднозначним.
Згідно з Конституцією примусове відчуження об’єктів права приватної власності може застосовуватись як виняток із мотивів суспільної необхідності, на підставі й у порядку, встановленими законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об’єктів із наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану. Отже, право власності на землю гарантується, і ніхто не може бути незаконно позбавлений цього права.
З іншого боку, Земельний кодекс не такий категоричний з цього приводу. Відповідно до ЗК примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у декількох випадках, серед яких: використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; викуп (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та суспільних потреб та конфіскації земельної ділянки.
Що стосується конфіскації, позиція законодавця зрозуміла: будь-яке майно (за деякими винятками) може бути конфісковане, і земля також підпадає під цю категорію. Конфіскація розглядається як примусове безоплатне вилучення земельної ділянки у власність держави за злочин або цивільне чи адміністративне правопорушення.
Інші підстави для вилучення земельних ділянок слід проаналізувати докладніше.
Примусове вилучення землі для загальних потреб
Для будівництва будь-якого об’єкта державного чи місцевого значення, такого як нова кільцева дорога, новий стадіон для Євро-2012 чи інші об’єкти інфраструктури, необхідно відселити власників землі, на якій цей проект заплановано. Як відомо, Обласна рада вже рекомендувала Обласній державній адміністрації розробити план дій по вилученню земельних ділянок для будівництва Нової кільцевої дороги.
Звичайно, без конфліктів з боку власників не обійдеться. Слід визнати, що право власності в Україні не є абсолютним і обмежене суспільними та державними інтересами. Однак, незважаючи на це, інтереси власника повинні бути захищені, а таке вилучення має відбуватися з найменшими для нього втратами. А що ми маємо в реальності?
Земельний кодекс України закріплює юридичні засади примусового викупу земельних ділянок та примусового їх вилучення для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності. Зокрема, органам державної влади та місцевого самоврядування надаються досить широкі повноваження вилучати землі, які перебувають у власності громадян. Цікавим є й те, що оцінка землі проводиться за методикою, затвердженою КМУ, і не відображає реальні ринкові ціни на землю. Однак норми ЗК мають загальний характер і не регулюють підстав та порядку подібного відчуження та передбачають прийняття спеціального закону, який би регулював порядок вилучення.
На даний час у Верховній раді Розглядається законопроект "Про викуп земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності", який неодноразово відхилявся Президентом з мотивів не відповідності Основному Закону.
У пропозиціях Президента зазначено, що Закон не може бути підписаний, бо не забезпечує гарантовану Конституцією України непорушність права приватної власності, є концептуально недосконалим, не встановлює чіткого механізму викупу та примусового відчуження земельних ділянок для суспільних потреб. При цьому в проекті Закону спеціально чи випадково ототожнені поняття "викуп" та "примусове відчуження земельної ділянки права приватної власності" та поняття "суспільна потреба" і "суспільна необхідність". Справа в тому, що відповідно до Конституції та ЗК викуп - це процедура добровільна і відбувається вона за згодою власника для суспільних потреб, а примусове відчуження – без такої згоди, проте лише з мотивів суспільної необхідності. Однак і чіткого визначення понять "суспільна потреба" та "суспільна необхідність" проект закону не містить, зазначаючи тільки, що суспільна необхідність виникає в разі введення воєнного чи надзвичайного стану.
У зв’язку з викладеним, чи можна вважати будівництво стадіону для чемпіонату світу з футболу чи АЗС на трасі суспільною необхідністю та примусово вилучати земельні ділянки під зазначені об’єкти? Чи буде таке вилучення винятковим заходом, задля якого порушується право приватної власності? Дане питання залишається законодавчо неврегульованим.
Окрім того, у Законопроекті встановлено, що у випадку відмови попереднього власника від його права на повернення земельної ділянки або її частини у власність, органи державної влади чи органи місцевого самоврядування можуть на свій розсуд прийняти рішення про передачу такої ділянки чи її частини у власність або користування іншій заінтересованій особі. При цьому відсутній порядок підтвердження відмови колишнього власника від права на повернення ділянки, що може спонукати відповідні органи до безпідставного та неконтрольованого вилучення ділянки в одного приватного власника для передачі її іншому, створивши підстави для зловживань із викупленими земельними ділянками.
Згідно із Законопроектом викупна ціна встановлюється та повідомляється власнику за рік до викупу, проте оскільки ціни на ділянки стрімко зростають, можна з упевненістю казати, що на момент викупу викупна ціна може бути і вдвічі меншою за ринкову.
Отже, якщо ВР подолає вето і прийме Законопроект у такому вигляді, як він є, це призведе до створення підґрунтя для зловживань при вирішенні питань викупу (примусового відчуження) земельних ділянок у приватного власника, а права власника, гарантовані Конституцією України, будуть порушені.
Припинення права власності в судовому порядку при використанні ділянки не за цільовим призначенням.
Уявімо, що на своїй ділянці під будівництво та обслуговування житлового будинку власник «випадково» побудував офіс. Можливо, в майбутньому він планує змінити цільове призначення ділянки, але може і не встигнути, оскільки відповідно до Земельного кодексу примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється в судовому порядку в разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
Якщо раніше ця норма залишалася тільки на папері й право власника було загалом непорушним, то в даний час існує судова практика позбавлення власників права власності на землю при її неправильному використанні. Дана практика є досить серйозним стимулом власників будуватися згідно із законодавством. Але враховуючи те, що кожний другий чи третій власник в Києві та області будує без отримання всіх необхідних дозволів і погоджень, а деколи і всупереч цільовому призначенню землі, тут є над чим замислитись. Дехто з власників думає, що дешевше звести будівлю, доки не відбулося чергового підвищення цін на будівельні матеріали та роботи, а потім по факту реєструвати чи не реєструвати те, що збудовано, оскільки на отримання всіх дозволів на будівництво може піти занадто багато часу.
Прийняття судами рішень про позбавлення права власності у зв’язку з використанням земельної ділянки не за цільовим призначенням, хоч і передбачено ЗК, також є досить неоднозначним і може суперечити Конституції. Логічнішим у даному випадку було би прийняття рішення про усунення порушення, а саме - про знесення незаконного будівництва чи вжиття інших заходів.
Отже, дослідивши законодавство можна дійти висновку, що примусове припинення права на земельну ділянку може мати місце лише в чітко визначених законом випадках і за рішенням суду. Для того, щоб дотримувалися права власника та не порушувалася Конституція, має бути прийнятий спеціальний закон, який би регламентував процедуру вилучення. Доки цих заходів не буде здійснено, рішення про примусове вилучення земельних ділянок можуть бути оскарженні в суді як такі, що порушують право приватної власності, гарантоване Основним Законом.
Окрім того, державою за рішенням суду вилучаються землі у власників, які використовують їх не за цільовим призначенням. Така судова практика закріпилась зовсім недавно і викликає багато запитань щодо відповідності загальним принципам непорушності та захисту приватної власності.