Головна » 2008»Червень»16 » Будівництво на сільськогосподарських землях: міф чи реальність
17:43
Будівництво на сільськогосподарських землях: міф чи реальність
Не секрет, що сьогодні надзвичайний попит мають земельні ділянки як спосіб вкладення коштів, адже такий вклад найнадійніший. Найбільш популярними є земельні ділянки для будівництва.
Проте такі ділянки займають незначний сегмент ринку землі в Україні, а коштують іноді набагато більше, ніж земельні ділянки з іншим цільовим призначенням. У той же час земельні ділянки сільськогосподарського призначення, на яких фактично заборонено будівництво, продаються в обхід мораторію за невеликі кошти. Звідси виникає актуальне питання:
чи можливе законне будівництво на землях сільськогосподарського призначення? Дослідивши законодавство, дійдемо висновку, що це можливо, однак існують певні «але»
Як відомо, землі України поділяються на певні категорії за основним цільовим призначенням. Порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель відповідно до Земельного кодексу України є підставою для притягнення до відповідальності порушника, визнання недійсними рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам; визнання недійсними угод щодо земельних ділянок і навіть відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною.
Законом України «Про державний бюджет на 2008 рік» внесено зміни до ЗК, якими подовжується дія земельного мораторію до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель. Даним мораторієм, серед іншого, накладено заборону на зміну цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв).
Відповідно до ЗК землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури або призначені для цих цілей.
Виходячи з викладеного, змінити цільове призначення земель ОСГ на землі житлової та громадської забудови під час дії мораторію фактично неможливо. А для отримання дозвільної документації на будівництво необхідно не відступати від вимог нормативно-правових актів щодо використання земель.
Отже, перед нами постає питання можливості використання сільськогосподарських земель без зміни цільового призначення для будівництва, не порушуючи при цьому порядку встановлення та зміни цільового призначення земель.
БУДІВНИЦТВО НА СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ ЗЕМЛЯХ ФЕРМЕРСЬКИХ ГОСПОДАРСТВ
Розглянемо перший можливий варіант будівництва на сільськогосподарських землях.
Особи, зацікавлені в будівництві, можуть створити фермерське господарство (ФГ), яке відповідно до закону є формою підприємницької діяльності громадян зі створенням юридичної особи, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, займатися її переробкою та реалізацією з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм для ведення ФГ.
Фермерське господарство може бути створене одним громадянином України або кількома громадянами України, які є родичами або членами сім’ї. Зазначимо, що поняття «родич» та «член сім’ї» є досить широкими.
Право на створення ФГ має кожний дієздатний громадянин України, який досяг 18-річного віку, виявив бажання та пройшов професійний відбір на право створення ФГ.
Для облаштування відокремленої садиби ФГ за рахунок бюджету надається допомога на будівництво під’їзних шляхів до фермерського господарства, електро- і радіотелефонних мереж, газо- і водопостачальних систем.
Землі ФГ можуть складатися із: земельної ділянки, що належить на праві власності ФГ як юридичній особі; земельних ділянок, що належать громадянам-членам ФГ на праві приватної власності; земельної ділянки, що використовується ФГ на умовах оренди.
Права володіння та користування земельними ділянками, які знаходяться у власності членів ФГ, здійснює фермерське господарство.
Виходячи із зазначеного, ФГ може отримувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення шляхом вводу нових учасників до господарства разом з їхніми земельними ділянками, навіть під час дії мораторію. Члени фермерського господарства мають право зводити житлові будинки, господарські будівлі та споруди на належних їм на праві власності земельних ділянках відповідно до затверджених документацій із землеустрою та містобудівної документації у встановленому законом порядку.
БУДІВНИЦТВО НЕЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ ДЛЯ ОБСЛУГОВУВАННЯ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОЇ ДІЯЛЬНОСТІ АБО ДАЧНИХ БУДИНОЧКІВ
Відповідно до ЗК землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування громадянам для ведення особистого селянського господарства (ОСГ): садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Отже, на землях сільськогосподарського призначення для садівництва можна будувати тимчасові дачні та садові будинки.
Закон України «Про особисте селянське господарство» дає таке визначення ОСГ – господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають, з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції, реалізації її надлишків та надання послуг із використанням майна особистого селянського господарства, у т. ч. й у сфері сільського зеленого туризму.
Діяльність, пов’язана з веденням особистого селянського господарства, не належить до підприємницької діяльності, хоча її результатом є отримання прибутку. Ведеться така діяльність виключно фізичними особами.
До майна, яке використовується для ведення особистого селянського господарства, належать житлові будинки, господарські будівлі та споруди, сільськогосподарська техніка, інвентар та обладнання, транспортні засоби, сільськогосподарські та свійські тварини і птахи, бджолосім’ї, багаторічні рослини, вироблена сільськогосподарська продукція, продукти її переробки та інше майно, набуте у власність членами господарства в установленому законодавством порядку.
Члени особистого селянського господарства також мають право: реалізовувати надлишки виробленої продукції на ринках, а також заготівельним, переробним підприємствам та організаціям, іншим юридичним і фізичним особам; надавати послуги з використанням майна особистого селянського господарства.
Фактично це означає, що члени ОСГ мають право утримувати склад для надлишків виготовленої продукції і надавати послуги з використанням майна особистого селянського господарства. Отже, законним можна вважати і надання складських послуг на комерційній основі.
Крім того, члени ОСГ можуть самостійно здійснювати матеріально-технічне забезпечення власного виробництва: створювати майстерні для ремонту сільськогосподарської техніки та інші приміщення для обслуговування. Отже, створення майстерні для ремонту техніки, якою можуть бути також автомобілі, та надання послуг з її використання не забороняється законом.
Законом України «Про особисте селянське господарство» дозволяється надання послуг у сфері сільського зеленого туризму.
Отже, будівництво міні-готелю чи туристичних будиночків на землях ОСГ з отриманням відповідної дозвільної документації на такий вид будівництва і використання будівель у сфері сільського зеленого туризму також не суперечить закону.
ВІДОСОБЛЕНИЙ ФЕРМЕРСЬКИЙ МАЄТОК
Громадяни, що створили фермерське господарство, мають право облаштувати постійне місце проживання в тій частині наданої для ведення фермерського господарства земельної ділянки, з якої забезпечується зручний доступ до всіх виробничих об’єктів господарства. Якщо постійне місце проживання членів фермерського господарства знаходиться за межами населених пунктів, то вони мають право на створення відокремленої фермерської садиби, якій надається поштова адреса.
Отже, фактично дозволяється будівництво житлового будинку для проживання сім’єю за межами населеного пункту. Але на практиці отримання дозволу на таке будівництво є складнішим за одержання дозволу на будівництво житлового будинку на землях житлової та громадської забудови, оскільки немає достатньої практики надання таких дозволів.
БУДІВНИЦТВО «РУХОМОЇ» НЕРУХОМОСТІ
Всім відомо, що для будівництва нерухомості необхідно отримати дозволи і погодження відповідних органів, а для переміщення на земельну ділянку рухомих речей жодних дозволів не потрібно.
Відповідно до Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. А рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.
Згідно з наказом Мін’юсту від 07.02.2002 № 7/5 про затвердження Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, реєстрації підлягають права власності тільки на об’єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку, за наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим БТІ, яке проводить реєстрацію права власності на ці об’єкти.
Не підлягають реєстрації тимчасові споруди, а також споруди, не пов’язані фундаментом із землею.
Тобто у випадку відсутності фундаменту будівля є рухомою річчю. А сучасні технології дозволяють будувати невеличкі будинки взагалі без фундаменту.
Аналізуючи законодавство, можна дійти висновку, що навіть на землях сільськогосподарського призначення можна збудувати дачний чи житловий будинок, міні-готель, туристичні будиночки, станцію технічного обслуговування, складські приміщення та інше. Однак не слід забувати про цільове призначення земельної ділянки і зловживати наданими законодавством правами.
Наприклад, котеджне містечко чи готельний комплекс на землях сільськогосподарського призначення не зареєструють навіть дуже лояльні державні органи. І перед початком будь-якого будівництва необхідно досконало вивчити нормативно-правові акти даної сфери та пам’ятати про кримінальну відповідальність за незаконне будівництво.
Не секрет, що сьогодні надзвичайний попит мають земельні ділянки як спосіб вкладення коштів, адже такий вклад найнадійніший. Найбільш популярними є земельні ділянки для будівництва. 
0
