Первое на что необходимо обратить внимание, это возможные виды договоров, согласно которым может быть осуществлен переход права собственности на земельный участок.
Первый и самый распространенный это купля – продажа. Данный вид договоров применятся практически в большинстве случаев, но не всегда применим. Например, согласно пункта 15 Переходных положений земельного кодекса Украины установлен временный запрет на куплю – продажу земельных участков для товарного сельхозпроизводства и для личного крестьянского хозяйства.
Второй – договор мены. В результате заключения договора мены один земельный участок обменивается на другой. Договор мены в отношении такого предмета мены как земельный участок имеет некоторую особенность. Фактически нельзя поменять земельный участок на другое имущество – только на другой земельный участок. Договор мены в большинстве случаев применятся в схемных решениях, когда необходимо вывести земельные участки для личного крестьянского хозяйства из, так называемой, «первички». Специалистам – практикам это объяснять не надо.
Третий, опять же таки не очень часто применяемый – договор дарения. В отношении договора дарения действуют практически те же ограничения, о которых мы упоминали, говоря о договоре купли – продажи.
Независимо от вида договора алгоритм их заключения имеет общие составляющие. Их и предлагается рассмотреть. Вместе с этим будут даны рекомендации, применение которых на практике даст возможность обезопасить сделку.
Любой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Конечно же, стороны могут предусмотреть особое условие, при наступлении которого или дату после которой договор вступает в силу. Но, как бы там ни было договор должен быть подписан сторонами или их уполномоченными лицами.
Поэтому. Первое на что необходимо обратить внимание, помимо текста договора, это на правоспособность и дееспособность сторон, которые подписывают договор.
Рассматриваем для начала физическое лицо.
Согласно ст. 25 Гражданского кодекса Украины (в дальнейшем Гражданский Кодекс) физическое лицо становиться правоспособным с момента его рождения и правоспособность утрачивается со смертью физического лица. Таким образом, полемизировать на тему правоспособности с практической точки зрения необходимости нет.
Дееспособность физического лица, согласно ст. 30 Гражданского кодекса это возможность приобретать права и обязанности нести ответственность, т.е. быть полноценным участником гражданско – правовых отношений. Дееспособность может быть ограничена. Эти ограничения могут возникать в силу закона, возраста или физического или психического состояния лица. Проверку правоспособности и дееспособности устанавливает нотариус, так как сделка по отчуждению земельного участка подлежит нотариальному удостоверению.
Но, сторонам самим также необходимо удостовериться в правоспособности и дееспособности друг друга. Выявить психическое заболевание не всегда можно просто глядя на человека, но удостовериться в том, что человек подписывая договор понимает значение своих действий можно.
Определит не находиться ли человек в состоянии наркотического или алкогольного опьянения в момент подписания договора думается не очень трудно.
Теперь что касается того случая когда человек действует не как сторона договора, а как его представитель. В данном случае также необходимо удостовериться в правоспособности и дееспособности представителя и проверить его полномочия. Документом, который подтверждает полномочия представителя - есть доверенность оформлена в соответствии с требованиями законодательства. Это же касается и представителей юридических лиц, полномочия которых определены в доверенности.
На предмет правоспособности и дееспособности необходимо проверять и юридическое лицо, которое может быть стороной договора.
Правоспособность юридического лица подтверждается фактом государственной регистрации, дееспособность фактом нахождения этого юрлица в едином государственном реестре.
Документально правоспособность подтверждается фактом государственной регистрации юрлица, о чем свидетельствуют учредительные документы. Документом, который подтверждает дееспособность, есть выписка с ЭГР, которую должно предоставить юрлицо.
Как было указано выше, от имени юрлица может действовать представитель полномочия, которого указаны в доверенности. Кроме этого юрлицо может представлять руководитель полномочия, которого указаны в Уставе.
Подпись представителя юрлица должна быть заверена печатью этого юрлица.
После проверки полномочий или до того необходимо обратить внимание на документы подтверждающие право собственности на земельный участок.
Одним из немаловажных факторов каждой оплатной сделки есть процедура расчета. Как правило, расчет за приобретенный земельный участок происходит в день совершения сделки. Но, есть случаи, когда стороны соглашаются на отсрочку платежа. И то и другое может иметь место. Очень часто стороны допускают одну ошибку. Продавец считает, что если покупатель откажется платить, или будет это делать с нарушением сроков, установленных в договоре, то у продавца появляется право вернуть участок. Это не так. У продавца в данном случае возникает всего лишь право требовать оплаты земельного участка. Если же условие возврата участка в связи с нарушением порядка оплаты предусмотрено договором, то продавец может, либо требовать выполнить обязательства по платежу, либо возвратить участок.
В договоре купли – продажи земельного участка необходимо указывать на наличие или отсутствие отягощений о обременений, и о правах третьих лиц на земельный участок.
Мы обратили внимание на ряд факторов, но это не исчерпывающий их перечень. Каждая сделка индивидуальна и чем больше стороны вникнут в ее суть, тем меньше рисков оставят себе про запас.
Джерело: http://zemportal.net/modules.php?name=News_Line&id=9&PHPSESSID=bc36c37556b7c2bbb314fd12b70dcdd3 | 
