«Простобанк Консалтинг» узнал, как воспользоваться своим правом на землю с пользой, избежав при этом возможных проблем. 

Земля в Украине провозглашена основным национальным богатством. Право собственности на землю гарантируется государством (1). Реализовать свое право на землю можно, также, получив ее в пользование. О том, как воспользоваться своим правом с пользой, избежав при этом возможных проблем, пойдет речь далее. 

Право собственности на земельные участки граждане Украины могут приобрести на основании: 

гражданско-правового соглашения (купля-продажа, рента, дарение, мена и т. п.); 
бесплатной передачи из земель государственной и коммунальной собственности; 
приватизации земельных участков, ранее предоставленных в пользование; 
принятия наследства; 
выделения в натуре (на местности) причитающейся земельной доли (т. н. земельные паи). 
Покупка земли 

Если стороны гражданско-правового соглашения, предметом которого является передача права собственности на землю, - частные лица, все более-менее понятно. В таком случае стороны сами приходят к согласию относительно существенных условий договора. Если же гражданин собирается приобрести государственную или коммунальную землю, все не так просто. 

Продавцами в этом случае выступают местные государственные администрации, Совет Министров Автономной Республики Крым или органы местного самоуправления. В случае с землями, на которых находятся объекты, подлежащие приватизации, - государственные органы приватизации. 

Согласно последним изменениям в законодательстве, продажа земельных участков, принадлежащих государству или территориальным общинам, осуществляется на конкурентной основе только через аукционы. Земельные торги в виде конкурсов проводиться не будут (2). Единственным исключением является выкуп земельных участков, на которых размещены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности граждан, если в них отсутствует доля (акции, паи) государства. 

Небольшие изменения коснулись и порядка продажи земли. Граждане, заинтересованные в покупке земельного участка, подают в соответствующий орган заявление, в котором указывают желаемое местонахождение земельного участка, его целевое назначение и размер. Другие документы к заявлению теперь прилагать не нужно. Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца и относительно него должно быть принято решение о продаже земли заявителю или об отказе в прошении. Исключение составляют случаи, когда приобретается земля, ранее не находившаяся в пользовании заявителя. В таком случае сначала должен быть разработан проект отвода земельного участка землеустроительной организацией, и только после этого может быть принято решение о продаже земли гражданину. Решение об отказе в продаже земельного участка может быть оспорено в суде. 

Решение о продаже земли является основанием для заключения договора купли-продажи. Но ни в коем случае не заменяет его. 

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному заверению. В противном случае такой договор будет считаться незаключенным (3), вследствие чего покупатель не сможет оформить право собственности на землю надлежащим образом. 

Также договор может быть признан незаключенным, если он не содержит всех существенных условий для данного вида договоров. 

В содержании договора о переходе права собственности на земельный участок должны быть указаны: 

наименования сторон; 
вид договора; 
его предмет (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т. п.); 
документ, подтверждающий право собственности на землю продавца; 
сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка; 
сведения об отягощениях земельного участка (например, залог); 
договорная цена; 
обязательства сторон. 
Документом, который подтверждает право собственности на землю, является государственный акт на право собственности на земельный участок. Получить этот документ, а также зарегистрировать право собственности на земельный участок покупатель может по предъявлении документа об оплате (4). 

Предприниматели (в том числе и физические лица) могут приобретать земельные участки государственной или коммунальной собственности исключительно на земельных торгах в форме аукционов. 

Бесплатная передача земли в собственность граждан 

Все граждане Украины имеют право получить участок земли в собственность для: 

ведения фермерского хозяйства; 
личного сельского хозяйства; 
ведения садоводства; 
строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных строений и сооружений; 
индивидуального дачного строительства; 
строительства индивидуальных гаражей. 
Бесплатно земля передается в собственность в пределах норм, установленных Земельным кодексом Украины. Например, для строительства дома в селе – не более 0,25 га, для строительства дома в городе – не более 0,1 га, для гаража – не более 0,01 га. 

Для того чтобы получить землю в собственность в пределах норм, нужно обратиться с заявлением в государственную администрацию или местный совет по месту нахождения участка. В заявлении нужно указать желаемые размеры и цель использования земли. 

В случае положительного решения местная администрация или совет дают разрешение на разработку проекта отвода земельного участка. Такой проект разрабатывается по заказу граждан организациями, имеющими лицензию на выполнение таких видов работ. Затем проект нужно согласовать с органом по земельным ресурсам, природоохранными и санитарно-эпидемиологическими органами, органами архитектуры и охраны культурного наследия и вновь подать на рассмотрение местной администрации или органа местного самоуправления. Согласованный проект должен быть рассмотрен в течение месяца. Если результат рассмотрения негативный, он может быть оспорен в судебном порядке. 

Бесплатно можно приватизировать участок, ранее предоставленный в пользование. Поскольку проект отвода участка разрабатывался и согласовывался ранее при передаче земли в пользование, для ее приватизации достаточно обратиться в местную администрацию или орган местного самоуправления с заявлением. Решение принимается в течение месяца на основании технических материалов и документов, подтверждающих размер участка. 

Наследование земли 

Те, кому посчастливилось получить земельный надел в наследство, должны помнить, что, как и в большинстве случаев, связанных с оформлением прав на недвижимое имущество, важно соблюсти все предусмотренные законом процедуры по оформлению и регистрации такого права. 

В течение шести месяцев со дня открытия наследства следует обратиться в государственную нотариальную контору по месту нахождения земельного участка с заявлением о принятии наследства. После окончания шестимесячного срока нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство на недвижимое имущество. 

Свидетельство о праве на наследство является основанием для регистрации права собственности на землю и выдачи государственного акта на право собственности на землю. Государственный акт выдается структурными подразделениями Центра земельного кадастра при Государственном комитете по земельным ресурсам (5). 

Пользоваться и распоряжаться землей можно будет только после получения государственного акта. При этом наследник получает право собственности на земельный участок с сохранением его целевого назначения. Если же лицо не может иметь в собственности данный земельный участок по закону (например, иностранец не может владеть землями сельскохозяйственного назначения), земельный участок подлежит отчуждению в течение года с момента принятия наследства. 

Иные случаи приобретения права собственности на землю 

При покупке жилого дома или иного сооружения к покупателю переходит право собственности на земельный участок, на котором размещены эти строения без смены их целевого назначения. Размеры участка, переходящего в собственность, должны быть указаны в договоре. Если же в договоре размер участка не определен, покупатель получает ту часть земли, которая непосредственно занята домом и ту, которая необходима для его обслуживания. 

Жилой дом или другое сооружение может размещаться на земле, предоставленной не в собственность, а в пользование, в таком случае к приобретателю переходит право пользования участком. Таким образом, при покупке дома обычно заключается два договора: купли-продажи дома и купли-продажи или аренды земельного участка. 

Жильцы приватизированного многоквартирного дома могут создать организацию сособственников многоквартирного дома, являющуюся юридическим лицом. Тогда у них появится возможность бесплатно получить в собственность или пользование земельный участок, на котором находится сооружение. 

Получить землю в собственность либо в пользование могут граждане, которые добросовестно, открыто и беспрерывно пользуются земельным участком в течение 15 лет, но не имеют документов, которые свидетельствовали бы о наличии у них прав на земельный участок (т. н. «приобретательная давность»). 
Земли сельскохозяйственного назначения 

Купля-продажа или отчуждение иным способом земельных участков и земельных паев будут возможны лишь после вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и рынке земли, когда будут определены особенности оборота земель государственной и коммунальной собственности и земель товарного сельскохозяйственного назначения. На сегодняшний день эти законы еще не приняты, поэтому будущее рынка земли сельскохозяйственного назначения в Украине остается туманным. 

Что касается земельных паев, то члены коллективных сельскохозяйственных предприятий, получившие сертификат на право на земельный пай имеют право получить земельный участок в натуре на местности из земель коллективной собственности или из земель запаса местных советов. Право на земельный пай может быть передано по наследству, однако не может быть отчуждено на основании гражданско-правовых договоров или внесено в уставный фонд хозяйственного общества до принятия законов, о которых шла речь выше. 

_________________________________ 

Перечень нормативных актов в том порядке, в каком они упоминаются в статье: 

1. ст.1 Земельного кодекса Украины (далее – ЗКУ). 
2. Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты» от 03.06.2008г. 
3. ч.3. ст.132 ЗКУ. 
4. ч.7 ст.129 ЗКУ. 
5. «Об утверждении Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли», - Приказ Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 04.05.1999г. №43.